Se oye mucho un consejo que suena a sentencia: «amortiza solo si tu hipoteca está por encima de lo que te daría la bolsa». Limpio, fácil de recordar y, en muchos casos, equivocado. No porque la idea de comparar dos rentabilidades sea absurda, sino porque la cuenta que se suele hacer compara cosas que no son comparables.
Comparar peras con manzanas
El fallo está en mezclar peras con manzanas. Cuando amortizas, lo que «ganas» es el interés que dejas de pagar. Y ese ahorro es limpio: no tributa, no tiene retención, no aparece en ninguna casilla. Cuando inviertes, en cambio, la rentabilidad sí pasa por Hacienda. Al vender, la plusvalía tributa en la base del ahorro, hoy entre el 19% y el 30%. Así que un 6% bruto en un fondo no son seis puntos en tu bolsillo: son cuatro y pico, una vez liquidas y pagas.
La cuenta correcta
Hagamos números, que es lo único que aclara estas discusiones. Con una hipoteca al 3%, amortizar te rinde ese 3% seguro y libre de impuestos. Para empatar invirtiendo necesitarías, descontada la plusvalía, alrededor de un 4% bruto sostenido en el tiempo. No para ganar: para empatar. Y ese 4% no te lo garantiza nadie, mientras que el ahorro del 3% lo tienes el día que firmas la amortización. Una cosa es una certeza y la otra una esperanza. Mezclarlas en la misma frase es la raíz del error.
El caso que todo el mundo olvida: la deducción pre-2013
Hay un caso que da la vuelta a la intuición de mucha gente. Si compraste tu vivienda antes de 2013, conservas la deducción por inversión en vivienda habitual: el 15% de lo que aportas cada año, hasta un máximo de 9.040 euros. La sabiduría popular dice «si tienes deducción, amortiza». Y eso es media verdad. Amortizar de golpe un buen pellizco acorta el plazo de la hipoteca, y al acortarlo te quedas sin los años finales de deducción. Pierdes deducciones futuras a cambio de un ahorro de intereses que muchas veces es menor. El resultado es que, en una amortización grande, mantener viva la hipoteca e invertir puede dejarte más patrimonio. La deducción premia pagar despacio, no liquidar deprisa. Lo razonable, si la deducción es tu objetivo, es amortizar cada año solo lo justo para llenar esos 9.040 euros. Ni un euro más. Esa lógica no funciona bien si se excede esa cifra.
La línea que no se negocia: tu colchón
Y por encima de todos los cálculos hay una línea que no se negocia: no se amortiza con el colchón. El dinero que metes en la hipoteca deja de existir para ti; no lo recuperas si el mes que viene se estropea la caldera o te quedas sin trabajo. Es lo que en mi libro llamo el espejismo de liquidez: ese saldo que parece disponible y que en realidad ya tiene dueño. Antes de optimizar al céntimo, fondo de emergencia intacto. Después, hablamos.
Entonces, ¿qué hago yo?
Entonces, ¿amortizar o invertir? No hay respuesta universal: depende de tu tipo de interés, de tu fiscalidad, del plazo que te queda, de si tienes o no la deducción y, sobre todo, de cuánto riesgo puedes asumir sin perder el sueño. Lo que sí puedo decir es que la comparación «interés contra bolsa» se queda corta y, hecha así, suele empujar a invertir más de la cuenta.
Pruébalo con tus números
En Mirador Financiero hemos creado una calculadora que hace precisamente esta cuenta bien: netea los impuestos de cada opción, contempla la deducción anterior a 2013 con su efecto sobre el plazo, y te dice cuánto patrimonio te deja cada camino y a partir de qué rentabilidad empieza a compensar invertir. No te dice qué hacer con tu vida; te enseña los números para que decidas tú. Que, al final, es de lo que va todo esto.