La pregunta más cara que la mayoría de la gente responde sin calcular nada es: ¿me compro un piso o sigo alquilando?
No es hipérbole. Hablamos de una decisión que condiciona entre el 30 y el 40 por ciento de tus ingresos durante décadas, que afecta a tu patrimonio neto de forma permanente y que, sin embargo, la mayoría toma basándose en una mezcla de intuición, presión familiar y lo que está haciendo el vecino. «Total, alquilar es tirar el dinero.» O su contrario: «Con los tipos que están ahora mismo, meterse en una hipoteca es una locura.» Ambas frases suenan razonables. Ambas pueden estar completamente equivocadas dependiendo de tu situación concreta.
Por eso hemos construido la calculadora de comprar o alquilar de Mirador Financiero. No para darte una respuesta universal —no existe— sino para que puedas calcular la tuya con los datos reales de tu caso.
Qué calcula exactamente
La mayoría de las calculadoras que encuentras online calculan una cosa: cuánto pagas. Suman cuotas hipotecarias por un lado, rentas por otro, y te dicen cuál es más barato. Útil, pero incompleto, porque ignoran la parte más importante de la ecuación: el patrimonio que cada opción genera o destruye a lo largo del tiempo.
La calculadora de Mirador funciona de forma diferente. Para cada año del horizonte que elijas, calcula:
En el escenario de compra: el equity acumulado —valor del inmueble menos deuda pendiente— menos los costes irrecuperables: intereses pagados, IBI, mantenimiento, seguros y gastos de compraventa. Lo que queda es tu patrimonio neto real derivado de esa decisión.
En el escenario de alquiler: el valor de la cartera de inversión que habrías formado con la entrada y los gastos de compraventa, menos el alquiler acumulado. Es la hipótesis más favorable al alquiler: asume que no metes ese dinero bajo el colchón, sino que lo inviertes.
El resultado no es un número. Es una curva temporal que muestra en qué punto, si lo hay, la compra supera al alquiler en términos de riqueza generada. Ese cruce —el punto de equilibrio— es la cifra que importa, y la mayoría de las calculadoras gratuitas no lo calculan.
Los inputs que pide (y por qué cada uno importa)
La calculadora tiene tres bloques de parámetros.
Comprar. Precio del inmueble, porcentaje de entrada, tipo de interés, plazo, gastos de compraventa —entre el 8% y el 12% según la comunidad autónoma y si es obra nueva o segunda mano—, IBI, comunidad más mantenimiento y seguro del hogar. El IBI merece una mención aparte: es un impuesto municipal y varía entre más de 8.000 municipios, así que la calculadora acepta el dato real si lo conoces o aplica una estimación del 0,4% sobre el precio de compra como proxy razonable del valor catastral. Si introduces el recibo del IBI que ya pagas o que figura en la ficha de la vivienda, el cálculo gana precisión inmediata.
Alquilar. Renta mensual, incremento anual previsto y seguro del inquilino.
Parámetros generales. Horizonte temporal (de 3 a 30 años), rentabilidad alternativa de la inversión y revalorización inmobiliaria esperada. Estos dos últimos son los que más discusión generan. Para la rentabilidad inversión, el histórico real del S&P 500 a largo plazo ronda el 7-8% anual; para la revalorización inmobiliaria en España, la media histórica está entre el 2% y el 4% nominal, con dispersión enorme según la ubicación. La calculadora trae valores razonables por defecto, pero puedes ajustarlos.
Lo que obtienes en la versión gratuita
Con todos esos datos, la versión gratuita te devuelve cuatro cosas:
El veredicto: qué opción genera más patrimonio en tu horizonte y por cuánto. No solo «comprar sale mejor» sino «comprar sale mejor en 47.300 euros en diez años con estas hipótesis concretas.»
La cuota mensual hipotecaria calculada por el método de amortización francés estándar, más el coste mensual total incluyendo todos los gastos de propiedad.
El gráfico de evolución del patrimonio neto en cada escenario año a año, con el punto de equilibrio marcado si existe dentro del horizonte.
El resumen de parámetros con los doce supuestos clave del análisis, para que puedas ver exactamente sobre qué base se construye la conclusión.
Es un análisis completo para un caso concreto. Gratis, sin registro y sin letra pequeña.
Qué añade la versión premium
La versión gratuita responde a la pregunta «¿compro o alquilo con estas condiciones?». La premium responde a preguntas más difíciles.
| Función | Gratuita | Premium |
|---|---|---|
| Cálculo base comprar vs. alquilar | ✓ | ✓ |
| Punto de equilibrio y gráfico temporal | ✓ | ✓ |
| IBI estimado o dato real | ✓ | ✓ |
| Horizonte ajustable (3–30 años) | ✓ | ✓ |
| Hipótesis de mercado configurables | ✓ | ✓ |
| Guardar y comparar escenarios (hasta 5) | — | ✓ |
| Análisis de sensibilidad (tipo +150 pb, caída mercado 15%…) | — | ✓ |
| ITP real por comunidad autónoma (0,5%–10%) con bonificaciones | — | ✓ |
| Análisis fiscal completo (plusvalía, IRPF, deducción pre-2013) | — | ✓ |
| Integración con tus ingresos y gastos en Mirador | — | ✓ |
| Exportación de informe PDF | — | ✓ |
Dos de esas funciones merecen un comentario porque no son obvias.
El análisis de sensibilidad cambia cualitativamente el resultado. Un único escenario te dice qué pasa si todo sale como esperas. El análisis de sensibilidad te dice qué pasa si el tipo de interés sube 150 puntos básicos —algo que el mercado vio entre 2022 y 2024—, si la revalorización inmobiliaria resulta ser cero durante cinco años, o si tienes que vender antes de lo previsto. La diferencia entre el escenario base y el pesimista puede ser la diferencia entre una buena decisión y un error de doscientos mil euros.
La integración con los datos de Mirador conecta el análisis con tu situación financiera real. En vez de introducir manualmente lo que puedes pagar, la calculadora lee tus ingresos y gastos registrados y calcula si pasas el test del 30% —la cuota hipotecaria no debería superar ese porcentaje de tus ingresos netos—, cuánto tiempo necesitas para acumular la entrada a tu ritmo de ahorro actual y en qué categoría de tu presupuesto encajaría la hipoteca. Es la diferencia entre un análisis abstracto y un plan concreto para tu caso.
La calculadora está disponible aquí. No hace falta cuenta para usarla.
Si quieres el análisis completo —fiscal, por comunidad autónoma, con sensibilidad y exportable—, está en el plan Premium de Mirador por 9 €/mes. La misma herramienta, sin límites.